Le métier n'est pas réglementé. Aucun diplôme, aucune carte professionnelle, aucune garantie financière ne conditionnent son exercice. Une micro-entreprise créée en ligne, une assurance responsabilité civile professionnelle et quelques jours de formation suffisent à démarrer, pour un budget compris entre 1 000 et 3 000 euros.
La vraie difficulté est ailleurs. Le prix d'une intervention varie du simple au quadruple selon que vous travaillez en direct ou pour une plateforme, et un rapport mal construit peut être écarté par un juge, ce qui expose votre responsabilité. Ce guide traite successivement du contenu du métier, du cadre légal, de la formation, du statut, du budget, des revenus réels et de la prospection.
L'essentiel en cinq points
- Métier accessible sans diplôme ni carte professionnelle, à condition de ne pas faire de gestion locative.
- Budget de lancement de 1 000 à 3 000 euros, sans local ni stock.
- De 80 à 200 euros la mission en direct, à partir de 39 euros en sous-traitance de plateforme.
- Part refacturable au locataire plafonnée à 3,03 euros par mètre carré depuis le 1er janvier 2026.
- Environ 4,5 millions d'états des lieux réalisés chaque année en France.
Le métier d'agent d'état des lieux
Un tiers mandaté par les deux parties
L'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que l'état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par le bailleur et le locataire, ou par un tiers mandaté par eux. Ce tiers mandaté, c'est l'agent d'état des lieux.
La formulation est importante pour comprendre le positionnement du métier. Vous n'êtes le représentant d'aucune des deux parties. Votre valeur commerciale tient précisément à cette neutralité : un bailleur qui vous mandate achète un constat qu'un locataire aura plus de mal à contester, et une agence qui vous délègue la mission se retire d'une négociation dans laquelle elle est juge et partie.
Une intervention type
Une mission se déroule en trois temps : la préparation à distance, avec la récupération du bail, de la surface et de l'état des lieux d'entrée pour une sortie, la visite sur place avec les occupants, puis la finalisation du rapport et sa transmission.
Sur place, le travail consiste à parcourir chaque pièce et chaque annexe, à décrire l'état des supports, à photographier, à relever les index des compteurs, à recenser les clés et moyens d'accès, puis à faire signer. Comptez de trente à quarante-cinq minutes pour un studio, une heure trente à deux heures pour une maison avec dépendances. Les prestataires organisés produisent plusieurs centaines de photographies par constat.
Ce que le document doit contenir
Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016, applicable depuis le 1er juin 2016, fixe un contenu minimal. Figurent obligatoirement, à l'entrée comme à la sortie :
- le type d'état des lieux, entrée ou sortie ;
- sa date d'établissement ;
- la localisation du logement ;
- le nom des parties et le domicile ou siège social du bailleur ;
- le cas échéant, l'identité et l'adresse des personnes mandatées pour le réaliser, donc la vôtre ;
- le cas échéant, les relevés des compteurs individuels d'eau ou d'énergie ;
- le détail et la destination des clés ou autres moyens d'accès aux locaux privatifs et communs ;
- pour chaque pièce, la description précise de l'état des revêtements de sols, murs et plafonds, des équipements et des éléments du logement, éventuellement complétée d'observations, de réserves et d'images ;
- la signature des parties ou de leurs mandataires.
L'état des lieux de sortie ajoute trois mentions : l'adresse du nouveau domicile du locataire, la date de l'état des lieux d'entrée et, le cas échéant, les évolutions constatées depuis celui-ci.
Le décret impose également que le logement ne contienne que les meubles et équipements mentionnés au bail, que la forme du document permette la comparaison entre l'entrée et la sortie, sous forme d'un document unique ou de deux documents de présentation similaire, et que le rapport soit remis à chaque partie au moment de la signature, en main propre ou par voie dématérialisée. Le support papier et le support électronique ont la même valeur.
Un marché de plusieurs millions d'interventions
Le parc locatif privé compte environ 7,5 millions de ménages, avec un taux de mobilité annuelle de 23 pour cent. Le parc social compte 5,4 millions de logements, avec une mobilité de l'ordre de 10 pour cent. Ces deux chiffres donnent approximativement 2,3 millions de changements de locataire par an, soit près de 4,5 millions d'états des lieux d'entrée et de sortie.
La demande de prestataires est portée par le contentieux. À la commission départementale de conciliation de Paris, les litiges relatifs au dépôt de garantie et aux réparations locatives représentent plus de 70 pour cent des dossiers examinés, et le volume des litiges portant sur les réparations progresse d'environ 18 pour cent par an. Un constat solide coûte moins cher qu'une procédure : c'est l'argument central du métier.
Diplôme et carte professionnelle : ce qui est réellement exigé
Aucun diplôme obligatoire
Le métier s'exerce sans condition de diplôme. Un niveau baccalauréat suffit, quelle que soit la filière, une première expérience étant alors souvent demandée par les employeurs et donneurs d'ordre. Un BTS professions immobilières, une licence en droit ou un parcours dans le bâtiment constituent des atouts, pas des prérequis. Les profils qui réussissent viennent majoritairement de la gestion locative, du second œuvre et de la reconversion.
Pas de carte professionnelle, sous une condition
La loi Hoguet du 2 janvier 1970 encadre les activités d'entremise et de gestion immobilières. Elle impose une carte professionnelle T pour la transaction et G pour la gestion, délivrée par la chambre de commerce et d'industrie pour trois ans, assortie d'une responsabilité civile professionnelle et d'une garantie financière en cas de maniement de fonds.
Réaliser un constat pour le compte d'un mandant n'est ni une entremise ni une gestion : c'est une prestation matérielle. À ce titre, l'activité d'agent d'état des lieux ne relève pas du régime de la carte professionnelle.
La ligne à ne pas franchir. Dès lors que vous recherchez des locataires, rédigez des baux contre rémunération, encaissez des loyers ou signez des mandats de gestion, vous basculez dans le champ de la loi Hoguet. L'exercice illégal est puni de six mois d'emprisonnement et de 7 500 euros d'amende au titre de son article 14. Si le développement de votre activité vous conduit vers la gestion locative, la carte G devient un préalable, pas une formalité.
Les prérequis imposés par le marché
Ce que la loi n'exige pas, les donneurs d'ordre l'exigent. Les réseaux qui recrutent des intervenants indépendants demandent systématiquement d'être majeur, de présenter un casier judiciaire vierge, de disposer d'un statut d'indépendant et d'une assurance en cours de validité. S'y ajoutent, en pratique, un véhicule, une tablette ou un smartphone récent, une bonne orthographe et une aisance à l'oral, puisque vous serez l'unique interlocuteur d'une scène souvent tendue.
Les compétences qui font la différence
Quatre blocs distinguent un bon agent d'un simple photographe :
- la nomenclature technique des supports et revêtements, pour nommer précisément ce que l'on constate ;
- la distinction entre usure normale et dégradation, qui détermine qui paie ;
- les coefficients de vétusté applicables aux équipements du second œuvre ;
- la gestion du conflit, quand le locataire refuse de signer ou conteste une observation.
Les règles à maîtriser avant la première mission
L'absence d'état des lieux d'entrée profite au locataire
À défaut d'état des lieux d'entrée, le logement est présumé avoir été délivré en bon état, sauf preuve contraire apportée par le locataire ou si le bailleur a fait obstacle à son établissement. Cette présomption est le fondement économique du métier : c'est le constat d'entrée qui protège le bailleur, pas celui de sortie.
Le délai de dix jours
Le locataire peut demander de compléter l'état des lieux d'entrée dans les dix jours calendaires suivant son établissement. S'agissant des éléments de chauffage, ce droit s'exerce pendant le premier mois de la période de chauffe. En cas de refus du bailleur, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation. Lorsque le logement dispose d'une installation de chauffage ou d'eau chaude sanitaire individuelle, ou collective avec comptage individuel, le bailleur ou son mandataire complète l'état des lieux par les relevés d'index de chaque énergie.
Anticiper ce délai fait partie du service : un rapport transmis rapidement laisse au locataire le temps d'exercer son droit, ce qui réduit d'autant les contestations ultérieures.
La vétusté et les grilles
Le décret de 2016 définit la vétusté comme l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement du logement. Les parties peuvent convenir d'appliquer une grille de vétusté, à condition qu'elle soit issue d'un accord collectif de location, national ou local, même si le logement ne relève pas du patrimoine couvert par cet accord. La grille doit définir au minimum, pour les principaux matériaux et équipements, une durée de vie théorique et des coefficients d'abattement forfaitaire annuels.
Deux grilles font référence en pratique et devant les tribunaux : celle de l'OPAC de Paris et celles issues des accords du groupe 3F. La jurisprudence pose une limite constante : la vétusté ne couvre pas les dégradations résultant d'un comportement fautif du locataire.
Le recours au commissaire de justice
Lorsque l'état des lieux ne peut être établi amiablement, il est dressé par un commissaire de justice à l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre bailleur et locataire, à un coût fixé par décret. Le partage suppose que les parties aient été convoquées par lettre recommandée avec accusé de réception au moins sept jours à l'avance. À défaut, la partie qui a pris l'initiative supporte seule les frais.
Ce recours n'est pas un concurrent, c'est une porte de sortie que vous conseillerez à vos clients lorsque la situation est bloquée.
La conformité conditionne la valeur probante
Un état des lieux dont les mentions sont incomplètes, dont les exemplaires diffèrent ou dont les signatures manquent peut être déclaré non probant par le juge. Autrement dit, le seul livrable de votre métier est un document dont la valeur dépend entièrement de sa forme. C'est ce qui justifie l'usage d'un logiciel métier plutôt que d'un modèle de traitement de texte.
Se former
Ce que proposent les organismes
Le marché de la formation se répartit en deux offres. D'un côté, des modules courts d'une à deux journées, en présentiel ou à distance, portés par des organismes certifiés Qualiopi et destinés à des professionnels déjà en poste. De l'autre, des parcours de plusieurs jours conçus pour la reconversion, incluant l'accès à une application métier, des supports de prospection et un accompagnement de quelques mois après la formation.
Un programme sérieux couvre le cadre juridique et les obligations respectives des parties, la distinction usure normale et dégradation, la nomenclature technique des supports et revêtements, les spécificités du meublé, les coefficients de vétusté du second œuvre, les relevés de compteurs, ainsi que la gestion des situations pré-conflictuelles à la sortie. Utilisez cette liste comme grille de comparaison avant de payer.
Le financement, et une mise en garde
Une prise en charge par un opérateur de compétences est possible pour les organismes certifiés Qualiopi. En revanche, la plupart de ces formations délivrent une attestation de fin de formation, non une certification enregistrée au répertoire national des certifications professionnelles ou au répertoire spécifique. Sans enregistrement, pas d'éligibilité au compte personnel de formation. Vérifiez le numéro d'enregistrement avant de vous engager sur une promesse de financement.
Deux voies d'entrée gratuites
Les réseaux qui recrutent des intervenants forment eux-mêmes : une journée de formation théorique chez certaines plateformes, deux jours de terrain et deux jours de gestion chez les franchiseurs, inclus dans les droits d'entrée. C'est un moyen d'apprendre le métier sans avancer de frais pédagogiques.
L'autre voie est le salariat. Les bailleurs sociaux et les administrateurs de biens recrutent des chargés d'état des lieux, avec près d'un millier d'offres publiées sur les principaux sites d'emploi et une rémunération moyenne autour de 27 300 euros bruts annuels dans le logement social. Une ou deux années à ce poste valent toutes les formations courtes, et permettent de constituer un carnet d'adresses avant de s'installer.
Choisir son statut juridique
Micro-entreprise, EURL ou SASU
La micro-entreprise est le point de départ naturel : création en ligne au guichet unique, comptabilité allégée, cotisations calculées sur les encaissements, donc nulles en l'absence de chiffre d'affaires. Elle relève de l'entreprise individuelle, ce qui signifie que vous exercez en votre nom propre.
L'EURL et la SASU deviennent pertinentes dans trois cas : un chiffre d'affaires qui approche les plafonds, des charges déductibles importantes comme un véhicule, du matériel ou de la sous-traitance, ou le recrutement d'intervenants. La SASU offre en outre une meilleure protection sociale au dirigeant assimilé salarié, au prix de cotisations nettement supérieures.
Les seuils et taux applicables
L'administration retient pour 2026 un plafond de chiffre d'affaires de 83 600 euros pour les prestations de services. Le taux de cotisations sociales s'établit à 21,2 pour cent pour les prestations de services commerciales et artisanales relevant des bénéfices industriels et commerciaux. Ces montants évoluant régulièrement, vérifiez-les sur le site du ministère de l'Économie au moment de votre création.
L'aide à la création ou à la reprise d'entreprise se demande auprès de l'Urssaf dans les soixante jours suivant l'ouverture de l'activité. Attention à un changement récent : depuis le 1er juillet 2026, l'exonération est ramenée de 50 à 25 pour cent des cotisations habituelles.
Le seuil de TVA, à surveiller de près
La franchise en base de TVA s'applique jusqu'à 37 500 euros de chiffre d'affaires pour les prestations de services, avec un seuil majoré de 41 250 euros. Le projet de seuil unique à 25 000 euros, débattu en 2025, a été définitivement abandonné.
Traduit en volume d'activité, ce seuil correspond à environ 250 à 350 états des lieux par an. Le franchir n'a aucune incidence sur vos clients professionnels, qui récupèrent la TVA, mais renchérit mécaniquement de 20 pour cent votre prestation pour les bailleurs particuliers. Ce point doit figurer dans votre plan de charge dès la première année.
Code d'activité
Le code APE est attribué par l'INSEE à partir de la description que vous donnez de votre activité. Il n'est pas déterminé à l'avance et n'a pas d'effet juridique sur le droit d'exercer, mais il conditionne certaines grilles tarifaires d'assurance. Rédigez donc votre libellé d'activité avec soin.
Assurances et obligations
La responsabilité civile professionnelle
La loi ne l'impose pas pour cette activité, mais aucun donneur d'ordre ne travaillera avec vous sans elle. Comptez 100 à 300 euros par an pour un indépendant en début d'activité.
Le point à vérifier dans le contrat. Le sinistre typique de ce métier n'est ni corporel ni matériel : un état des lieux d'entrée incomplet prive le bailleur de la preuve d'une dégradation, et le préjudice est purement financier. Assurez-vous que la police couvre les dommages immatériels non consécutifs, faute de quoi la garantie ne servira à rien le jour venu.